EL naciente mercado inmobiliario kubano...

come vi sarete accorti,di sti tempi sono in tanti a voler vendere casa..

http://cafefuerte.com/cuba/noticias-de-cuba/economia-y-negocios/2832-mercado-inmobiliario-en-cuba



Cuando a fines del 2011 el gobierno cubano destapó la caja de Pandora del mercado inmobiliario cubano después de más de medio siglo de prohibiciones, muchos expertos pensaron que iba a ocurrir un boom en los negocios de compraventa de viviendas en la isla. Sin embargo, el desarrollo de este naciente y atípico mercado ha resultado más un fenómeno especulativo que una espiral de ventas.

En Cuba existen alrededor de 3.3 millones de viviendas, de las cuales el 57 por ciento se encuentran en mal estado. El déficit actual de viviendas alcanza la cifra de más de 700 mil. Se añade a este descascarado mapa inmobiliario que el poder adquisitivo promedio de un cubano dependiente del salario del Estado ronda los 20 CUC mensuales.

A priori, es fácil comprender que el desarrollo de un mercado inmobiliario con tan magros atractivos es una utopía del tamaño de la Zafra de los 10 Millones de 1970. Sin embargo, por primera vez en 50 años los cubanos sienten que pueden disponer al fin de un activo financiero: su propia vivienda.

Epidemia de anuncios

La posibilidad de poder vender una casa y poder poner el precio deseado ha desatado una epidemia de anuncios en internet. En la actualidad, más de 100,000 casas se anuncian en diversos sitios y portales, y resulta notable destacar que aún cuando el acceso a la red es solo permitido a algunas instituciones del Estado y no a la población, los cubanos se las ingenian para hacer publicidad a sus ofertas.

Lo que más llama la atención es que la mayoría de los anunciantes carecen de los conocimientos básicos para poder evaluar su vivienda y establecer un precio acorde con sus condiciones constructivas.

No existe en el mercado cubano una institución que provea a los vendederes de una herramienta o establezca un patrón básico para orientarlos en fijar un precio adecuado a la vivienda según sus características, de ahí que los precios anunciados sean, en la mayoría de los casos, extremadamente altos y poco atractivos.

¿Cuál es la génesis de este fenómeno?

Apertura conservadora

En primer lugar, la apertura inmobiliaria iniciada por el gobierno cubano hace casi dos años, ha resultado ser muy conservadora y limitada. Loa ciudadanos solo pueden ser dueños de una sola vivienda en zonas urbanas y otras en áreas turísticas. Los principales grupos de compradores potenciales con mayor poder adquisitivo -cubanos que viven en el exterior y extranjeros interesados en posicionarse en la isla- no pueden adquirir legalmente una propiedad inmobiliaria, según establece la nueva Ley de la Vivienda.

Estamos ante un mercado que necesita educarse en el tema de la compraventa de casas. El desconocimiento general que existe en la población cubana de lo que significa darle mantenimiento a una vivienda influye mucho a la hora de fijar un precio y negociar eficazmente la venta de una propiedad.

El bajo poder adquisitivo de la población, sin variaciones significativas durante cinco décadas, ha convertido en verdaderas ruinas a ciudades enteras, con una ignorancia masiva de lo que significa mantener en condiciones óptimas o presentables una vivienda desde el punto de vista constructivo y estético.

Al mismo tiempo, las grandes necesidades materiales acumuladas durante tantos años derivan muchas personas en deseos desesperados por obtener una suma considerable de dinero de forma legal y rápida. Este es un factor psicológico generalizado para hacer que el mercado inmobiliario se convierta en un escenario muy especulativo.

Precios inflados

Muchas personas fijan precios a sus propiedades sin tener en cuenta que requieren de una reparación capital, en ocasiones valoradas en más del 50 por ciento del monto que ellas establecieron como precio de venta. Por ejemplo, una casa en el municipio de 10 de Octubre, de cuatro cuartos y dos baños, con un precio de 60,000 CUC, puede requerir una reparación de 30,000 CUC. De hecho, la persona que compra tendría que desembolsar 90,000 CUC para tener una propiedad en condiciones óptimas.

Probablemente -y siguiendo con ese mismo ejemplo- el valor real de la vivienda sea de unos 30,000 CUC, por lo que el precio fijado en principio estaría inflado un 50 por ciento.

Uno de los mayores retos de este naciente mercado es la reeducación inmobiliaria que requiere la población. De eso se encargará la dinámica del propio mercado y los precios irán ajustándose paulatunamente a las condiciones reales del mercado, pero se trata de un proceso que requiere de tiempo y condiciones para su estabilización.

Un estudio reciente The Havana Consulting Group muestra el alto precio promedio que tiene el nuevo mercado inmobiliario cubano en contraste con el poder adquisitivo de la población. La muestra aleatoria seleccionada fue de 1,094 viviendas y abarcó seis de las 15 provincias del país.
Provincia

Promedio (CUC)


N

LA HABANA


38,849.00


763

ARTEMISA


24,033.00


57

CAMAGUEY


25,764.00


100

VILLA CLARA


27,432.00


50

MATANZAS


44,731.00


88

CIENFUEGOS


29,450.00


36

Total


31,709.83


1,094


Como se puede apreciar el precio promedio de la muestra a nivel nacional alcanzó los 31,709.83 CUC, una cifra muy alta en contraposición con el bajo poder adquisitivo del salario promedio: 455 CUP (pesos cubanos) mensuales.

En el caso de la provincia La Habana, donde se concentra el mayor nivel adquisitivo de la población, en algunos municipios el precio promedio pasa los 50,000 CUC, como sucede en los municipios Playa y Plaza. Precisamente los precios más altos de las viviendas en todo el país se concentran en esos dos territorios habaneros, por valor de 59,191 y 52,050 CUC, respectivamente.

A nivel municipal, en la provincia de la Habana, los precios registrados por el estudio de Havana Consulting Group fueron los siguientes:

LA HABANA


Precio Promedio


N

Playa


59,191


64

Plaza


52,050


171

10 de Octubre


29,218


66

Boyeros


36,985


149

Cerro


30,162


122

La Lisa


26,609


49

Habana Vieja


25,189


43

Habana del Este


37,845


89

Arroyo Naranjo


34,556


10

Total


763

¿Quiénes son entonces los que venden y compran actualmente?

Un año después de habilitada la medida para la compraventa de casas, se reportó la transferencia de 45,000 propiedades, muchas de ellas como donaciones.

En el estudio realizado se pudieron identificar varios grupos de vendedores según sus necesidades y posibilidades económicas. Los principales son:

Personas que se van del país y ahora tienen la posibilidad de vender su casa y poder emigrar con un capital que les facilite un nuevo comienzo con alguna base financiera en país de destino.

Personas que han entrado en el negocio de la compraventa y han encontrado un naciente un nicho para hacer negocios. Compran, reparan y después venden.

Personas que tienen una vivienda amplia y requieren obtener un capital que les permita vivir más holgadamente. por lo que sacrifican su vivienda actual por una más pequeña y con menos confort.

Personas que cuentan con una vivienda grande en malas condiciones y no cuentan capital para repararla, por lo que prefieren venderla y obtener un capital que les permita comprar una casa más pequeña y con mejores condiciones constructivas, a la vez que aprovechan el resto del dinero para cubrir necesidades materiales que no han podido satisfacer por muchos años.

Personas que requieren el capital para abrir un negocio privado y no cuentan con otra fuente de financiamiento.

En el caso de los compradores, se identificaron los siguientes grupos:

Personas con familiares en el exterior con capital para invertir en un negocio.

Cubanos que viven en el exterior y quieren invertir capital en bienes raíces, pensando en el futuro de la isla en los próximos 10 a 15 años.

Personas que tienen familiares en el exterior y están dispuestos a ayudarlos para resolver el problema habitacional.

Cubanos que viajan al exterior a cumplir misiones de trabajo y regresan con capital suficiente como para resolver el problema de adquirir una vivienda (deportistas, trabajadores de la salud, artistas, diplomáticos, etc).

Cubanos residentes en el exterior que quieren invertir en negocios en la isla junto a un familiar o un amigo.

Extranjeros que quieren invertir en un negocio de restaurante o renta de casas para turistas, quieren comprar una casa para tener un lugar de descanso cuando viajen a la isla, o sencillamente invertir en el sector de bienes raíces pensando en una Cuba postCastro.

Para su desarrollo sostenido, el mercado inmobiliario cubano requiere de condiciones inexistentes en la actualidad.

En Cuba las limitaciones van desde el bajo poder adquisitivo de la población hasta la nula participación del sector privado en la construcción de nuevas viviendas.

Construir es la clave

La construcción de nuevas viviendas y la disponibilidad de propiedades para la renta o compra es una de las condiciones necesarias para el desarrollo dinámico del sector inmobiliario cubano. De lo contrario, será muy difícil que ocurra un boom de ventas.

En otras palabras, si Juan vende su vivienda, Juan requiere comprar o rentar otra donde seguir viviendo. En Cuba actualmente no existe una oferta para rentar apartamentos o casas cuando una persona venda su vivienda. Todo queda en el ya conocido cambalache de las permutas.

La entrada del sector privado en la construcción de viviendas es imprescindible para dinamizar el mercado. Cientos de miles de personas podrían obtener empleo, incluyendo los profesionales del sector de la construcción (arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros hidráulicos, ingenieros eléctricos, carpinteros, albaniles, plomeros, etc).

Eslabón imprescindible

Se hace impostergable además la producción de materiales de construcción por parte del sector privado. Sin este eslabón, la cadena de producción de viviendas seguirá estancada como hasta hoy en día.

Es importante la existencia de una entidad bancaria que pueda financiar las hipotecas de la venta de las casas. En Cuba, el pago es 100 por ciento al contado y sin ningún financiamiento. Ningún mercado inmobiliario del planeta se puede desarrollar sin un soporte monetario que permita financiar las hipotecas de las casas. No existe hoy un mercado en el mundo donde todos los pagos se hagan al contado.

Si el gobierno cubano logra introducir esos cambios a corto plazo, entonces el mercado inmobiliario cambiaría 180 grados y su atractivo tomaría dimensiones inéditas. De lo contrario, la ilusión especulativa que vive hoy ls actividad de compraventas de casas en la isla se convertirá pronto en el boom del aburrimiento.

articulo del Financial Times:




http://www.ft.com/cms/s/2/95d3017e-d364-11e2-b3ff-00144feab7de.html#slide0




Cuba, home of the world’s oddest property market




The country is finally allowing its people to buy and sell homes but property lawyers and agents are still illegal
It’s only 9am but it’s already 33C on the Malecón, Havana’s corniche, and my brain feels like a conch fritter. I’ve come to meet a man who we will call Rafael – because that’s his name. But that’s the only part of his name he is prepared to reveal. Rafael is an estate agent but he does not want anyone to know it. “Being an estate agent is illegal here,” he says.

• 
  A five-storey illumination of Che Guevara in Havana’s Plaza de la Revolución
  Mark Read
  
• 
  The state-renovated Tarara Villa complex on the beach north of Havana
  

Rafael, 44, wants to show me a penthouse for sale. He says it is worth $2.5m but no one, not even he, really knows the right price because no one has bought or sold houses here for 54 years. “The market changes wildly every day. It’s emotional,” he smiles.

If we do agree a price, Rafael will advise me not to buy the penthouse in the normal way. Instead, to avoid tax, I should pay him a nominal amount locally, say 20 per cent, and “deposit the rest in an account in Spain, please”. I must not talk about the true price because, under new laws, anyone caught lying about the price of property goes to prison. Also, I must not reveal the name of the lawyer who does the paperwork because working as a private property lawyer is illegal.
Undercover estate agents? A legal system that is illegal? Jail for lying about house prices – which everyone the world over does? Welcome to the oddest property market in the world. Welcome to Cuba.
Half a century after Fidel Castro’s government expropriated all private property, the sunshine socialist state is up for sale – in part. Raúl Castro, who took over as president from his ailing brother in 2008, has introduced new laws that allow Cubans to buy and sell homes. Billions of dollars in property assets that have been frozen in place and time, unvalued or undervalued, are now up for grabs.
Raúl Castro’s move is the latest – and boldest – step in a slow economic liberalisation programme designed to generate economic growth. Cuba desperately needs new sources of revenue. It is only kept afloat thanks to cheap oil, and other subsidies worth $5bn a year from its ideological ally, Venezuela. The subsidy deal was agreed by Fidel Castro and former Venezuelan president Hugo Chávez, who died in March. If Venezuela’s new president, Nicolás Maduro, renegotiates the agreement – and many analysts say that, with Venezuela’s economy slumping, he has no choice – Cuba will grind to a halt.
After half a century in which they could only swap houses in a creaky, bureaucratic and often corrupt state-run process known as permuta (exchange), which involved finding two properties of roughly equal value and then getting state approval to transfer the title, Cubans are relishing their new-found economic freedom.
I must not talk about the true price because anyone caught lying about the price of property goes to prison
First-in-a-lifetime buyer Guillermo Rey stands next to the scruffy portico of a four-bedroom, three-bathroom house in Vedado, Havana’s most high-end, fashionable district. The price, says the owner Rosa Marin, is 350,000 CUC, or convertible pesos, Cuba’s hard currency, which is roughly equivalent in value to the US dollar. She is selling because she wants to move into a smaller property “and buy my daughter a car, a good one, a Lada”.



Cine Yara, a Havana cinema built in the 1940s


It is a scene repeated all over Havana. The market is growing so fast that queues form outside the tumbledown offices of Cubisima, a Havana-based property sales website. “Every day we get more people looking to sell and more people looking to buy,” Mayelin Aguilar tells me as she keys the latest listings into her bulky Russian-built desktop computer – so old it still runs Windows 95.
The tree-lined Prado is polka-dotted with estate agents, their listings written in longhand in school exercise books. Their commission? A whopping 5 per cent – if, that is, the buyer pays up. With estate agency not on the approved list of private businesses Cubans can now set up, buyers know agents have no recourse to law, so many simply refuse to pay. “I’m lucky if I get commission for one deal in five,” says one agent.
Some 45,000 homes were sold in 2012, according to Cuba’s National Statistics Office. Observers say informal deals take that number to almost 100,000. Prices range from $10,000 for a small, run-down flat in Old Havana to $500,000 for villas in sought-after districts, such as Siboney and Miramar, and more than $2m for penthouses in modern blocks. The average price last year was just $16,000. The Cuban on the calle is still desperately poor.


An artist’s impression of Esencia’s $350m Carbonera, which will offer Conran-designed homes


This being Cuba, the conditions surrounding home sales are complicated and, occasionally, bonkers. The law says that only Cubans and permanent residents can buy and sell property and they must limit themselves to one main residence and, if they have the money, one holiday home. Raúl Castro does not want Cubans to become property barons.
Nor does he want to encourage armies of foreign investors, especially the many arch-critics of the regime, to descend on Havana and buy it up, block by block. But, thanks to an early flirtation with capitalism 20 years ago, there are a few apartment buildings in Havana where foreigners can buy. The best are in the Atlantic Building, a 25-storey tower on the Malecón, where Rafael shows me the penthouse he says is worth $2.5m. Few want to say so publicly but some are being snapped up by Miami-based Cubans, via local relatives, making it difficult to divine whether the émigré Cuban or the relative is the real buyer. President Barack Obama recently relaxed the restrictions on foreign remittances from Cubans living in the US. Up to $5bn a year now flows into Havana and much of it ends up in bricks and mortar.


Andrew Macdonald of Esencia, who wants to build Cuba’s first golf course since the revolution


Other overseas investors get around the restrictions by giving money to a Cuban friend, or more often, girlfriend, to buy a property – although, when the deal is completed, some swiftly discover that their girlfriend is no longer their girlfriend. “I took a risk and it failed,” sighs one Dutch-born investor, whose $400,000 “home” in the fashionable Kholy western suburbs is now home to his former girlfriend and her extended family who cannot believe their luck – and his naivety.
Tax is troublesome, too. Both sellers and buyers must pay 4 per cent but most disguise the value of deals to reduce the liability. Raúl Castro’s dream of generating much-needed tax revenue from home sales is, so far, a forlorn hope.
But he might have an ace up his linen guayabera shirt – or, rather, 130km down the cracked highway from Havana in Varadero. It is Cuba’s “touristic zone”, a ghetto of white sand and whiter westerners, who sip mojitos and snap up Che Guevara T-shirts without bothering to wonder what Che would make of them splurging their Yankee dollars on a swanky beach holiday.
“This is where the £1.5m villas will be. And, over here, right next to an 18-hole golf course, is where the country club will be,” says Andrew Macdonald, striding across the scrub in canary yellow shorts. The Scots-born entrepreneur runs Esencia, an Anglo-Cuban firm, that wants to build Cuba’s first new golf course since the revolution, with 800 homes available for foreigners to buy.
He has signed up some big names to build the $350m development at Carbonera, near Varadero. Sir Terence Conran will design the homes. Adrian Zecha, founder of Aman resorts, is in charge of the country-club-cum-hotel and spa. Golf champion Tony Jacklin will help design the golf course. “Cuba is the top emerging tourism market in the Caribbean by a mile, and it’s in the top five emerging markets globally,” Macdonald says. “It’s a long slog getting stuff done but the potential is huge.”
“Slog” hardly does justice to the tortuous process he has had to undergo to get this far, and which has cost him $3m on feasibility studies. He began negotiations in 2006 and each year the government has said it will approve the venture. But each year then becomes next year. Manuel Marrero, Cuba’s minister of tourism, says the deal has finally been approved in cabinet but Macdonald still does not have the formal sign-off he craves.
Ministers may not like it but they know the only way to balance the books is to encourage the local market


Foreigners can buy property in the Atlantic Building on the Malecón

If and when Macdonald, 47, does get the formal go-ahead, it will mark the end of Cuba’s bunker mentality when it comes to golf. Fidel Castro declared golf “incompatible with the glorious revolution” and ordered Cuba’s courses to be put to less “bourgeois” use. Today, one of them lies abandoned just outside Havana; another is a military special forces training ground; and a third forms the rolling lawns of a city’s arts school.
Macdonald wants to build 150 colonial-style oceanfront villas and 670 apartments. Prices for the apartments will start from $2,700 per sq metre and range from 75-140 sq metres. The villas will cost $3,750 per sq metre and range from 350-600 sq metres. Six-hundred investors have registered an interest, Macdonald says. Buyers will have what passes for freehold title under Cuba’s nascent property laws, and will be able to rent out their property.
Cuba has retained the original Spanish, pre-revolutionary land registry and Macdonald says it shows that no overseas parties have a claim on the land at Carbonera. Tens of thousands of exiled Cubans, who left the country after the revolution, still claim rights over properties. On a bluff just along the coast from Carbonera stands the DuPont villa, the former vacation home of the wealthy US chemicals family. It is now a government-run guest house.


A house for sale in Vedado


Investing in Cuba is only for the most steely-nerved. Not only is there the vexed question of potential claims on properties from exiled Cubans, the Cuban government has a long, ignominious history of first encouraging and then choking off economic liberalisation. It relaxed restrictions on home sales 15 years ago, only to reverse the policy a few years later.
This time, however, observers say Raúl Castro, who is more pragmatic and less ideological than his older brother, is unlikely to do a U-turn. One western business leader, who has set up a financial services consultancy in Havana, says: “Cuba is bankrupt. Ministers may not like it but they know the only way to balance the books is to encourage the local market and to allow overseas investors to build homes and golf courses and maybe eventually buy villas in Havana.”
That would be good news for Rafael. The more the market expands, the sooner he hopes the government will legalise his profession. “That way,” he smiles, “the next time you come into Cuba, I can tell you my name.”

http://www.martinoticias.com/content/article/23716.html

Financial Times: Cuba y su extraño mercado inmobiliario

Agentes de bienes raíces encubiertos; un sistema legal que funciona como ilegal; cárcel por mentir sobre los precios de la vivienda: Bienvenido a Cuba.



Un corredor ilegal de viviendas ofrece sus servicios en el Paseo del Prado de La Habana.






El diario Financial Times acaba de pulsar la evolución del mercado inmobiiliario cubano, año y medio después de que la compraventa de casas, apartamentos y otros bienes raíces fuera autorizada en la isla por el gobierno de Raúl Castro.

Y aunque supuestamente el Decreto-Ley 288 de noviembre del 2011 debía sacar a la luz lo que ya existía en las sombras del mercado negro más allá de las complicadas permutas legales, la publicación británica encontró que todavía ese mercado transcurre dentro de una madeja de secretos, omisiones y trucos más propia de una película de espionaje que de un mercado libre y abierto. El titular afirma que el de la isla es el mercado inmobiliario más extraño del mundo.

El reportero de FT en La Habana, John Arlidge, conoció a Rafael, un corredor inmobiliario, categoría que por absurdo que parezca no figura entre las de trabajo por cuenta propia autorizadas por el gobierno desde 2010. Rafael trabaja desde la ilegalidad.

El agente le propuso al periodista venderle un pent-house estimado en 2,5 millones de CUC --más o menos la misma cifra en dólares--  pero le advirtió que debía omitir el precio real –lo cual es penado por la ley-- para evitar los altos impuestos, y pagarle sólo un 20 por ciento de su comisión en los documentos legales.

“El resto me lo deposita en una cuenta en España, por favor”, le dijo el corredor. Vendedores y compradores deben abonar un 4 por ciento del monto de la transacción por concepto de impuestos, pero la mayoría oculta el valor real del acuerdo para reducir esa carga.

Arlidge tampoco debía mencionar el nombre del abogado encargado del papeleo, porque estos tienen prohibido trabajar con propiedad privada.

El reportaje apunta que a pesar de los azares de esta legalidad ilegal, el mercado está creciendo tan rápidamente que se forman colas frente a las destartaladas oficinas de Cubisima, un sitio web de clasificados de propiedades administrado desde La Habana.

Unas 45.000 viviendas fueron vendidas en 2012, según la Oficina Nacional de Estadísticas de Cuba. Pero los conocedores dicen que las transacciones ilegales elevarían esa cifra a casi 100.000. Los precios oscilan entre 10.000 CUC por  un apartamento pequeño y destartalado en la Habana Vieja; 500.000 por una casa en alguno de los distritos más codiciados, como Miramar y Siboney; y más de  2 millones por un pent-house en algún edificio moderno.
 
El promedio de las compraventas de casas en 2012 fue de 16.000 CUC. "El cubano de la calle sigue siendo desesperadamente pobre", dice el Financial Times.
Sin embargo, el precio promedio por transacción el año pasado fue de  sólo 16.000 CUC, ya que  --afirma el Financial Times-- el cubano de la calle sigue siendo desesperadamente pobre.

En el Paseo del Prado se concentran los agentes inmobiliarios, que exponen sus ofertas en hojillas manuscritas de cuadernos escolares. Como son ilegales, cobran un elevado 5 por ciento de comisión, pues se arriesgan a que no les paguen, sin que puedan recurrir a la justicia. "Ando con suerte si me pagan una comisión cada cinco ventas", se queja un agente citado por FT.

La ley restringe la compraventa a los cubanos y residentes permanentes en la isla, y cada persona sólo puede adquirir una propiedad residencial y una para vacaciones.

Pero aunque pocos lo reconocen públicamente, algunas están siendo adquiridas por cubanos de Miami, a través de familiares locales. Así es difícil adivinar si el comprador es el exiliado o su pariente que vive en la isla.

El Financial Times supone que una gran parte de los cerca de 5.000 millones de dólares que están fluyendo cada año bajo diferentes formas de Miami a Cuba deben terminar en el mercado de viviendas.

Otros extranjeros intentan comprar a través de amigos o, más frecuentemente, a través de una novia cubana, pero esto ya entraña riesgos mayores. El reportero del Financial Times refiere que un inversionista holandés destinó 400.000 dólares a comprar una casa para él y su pareja cubana en el exclusivo reparto Kohly.

Ahora la vivienda es el hogar de su ex novia y su familia, quienes no pueden creer cuánta suerte tuvieron... y cuán ingenuos pueden ser los extranjeros.

por lo meno el "agente inmobiliario" ,ahora es un cuentapropista legalizado.. 

Promedio (CUC) LA HABANA 38,849.00 - MATANZAS 44,731.00

Già questo fa capire che non è un mercato con un prezzo fatto da domanda/offerta ma, probabilmente, solo dalla domanda.

ma come sempre hai que averiguar la fuente, che come al solito scrivono frungiminchiate

arcoiris ha scritto:ma come sempre hai que averiguar la fuente, che come al solito scrivono frungiminchiate

Però, frungimikiate a parte, una cosa corretta c'è scritta nell'articolo. Neanche loro sanno cosa possa valere una casa. Questo perchè non c'è incrocio fra domanda e offerta. Non c'è un mercato per cui se io non vendo a 10 dopo un po' passo a 9, dopo un po' passo a 8 finchè non trovo da vendere come , dall'altra parte non c'è un offerta per cui, se voglio comprare lì in quella zona, prima offro 2 poi 3 poi 4, ecc... fino a quando, dopo un tot di transazioni, si capisce che, per una casa in una determinata zona, la somma bene o male da chiedere e pagare è x. Voglio dire, in germania se devi vendere la casa dove vivi sai più o meno quanto costa al metro quadro. Non è che se vivi di fianco ad una discarica puoi chiedere 15.000 euro al mq. O meglio, lo puoi fare ma se uno psichiatra sente la tua richiesta ti fa internare in uno psiquiatrico! A Cuba, per ora e per quello che ho sentito e visto io, questa consapevolezza non c'è. Arriverà, ma per ora manca.

Il problema sono quelli di Miami che hanno alzato di tanto il prezzo, ti faccio un esempio, una villa a me offerta per 28.000 cuc (anzi a mi hermano 2 anni fa), l'hanno venduta a qualcuno di Miami a 40.000cuc

Adesso, sono loro che alzano i prezzi perche vogliono tomar Cuba en la mano
per questo non ce mercato

pupas ha scritto:

arcoiris ha scritto:ma come sempre hai que averiguar la fuente, che come al solito scrivono frungiminchiate

Però, frungimikiate a parte, una cosa corretta c'è scritta nell'articolo. Neanche loro sanno cosa possa valere una casa. Questo perchè non c'è incrocio fra domanda e offerta. Non c'è un mercato per cui se io non vendo a 10 dopo un po' passo a 9, dopo un po' passo a 8 finchè non trovo da vendere come , dall'altra parte non c'è un offerta per cui, se voglio comprare lì in quella zona, prima offro 2 poi 3 poi 4, ecc... fino a quando, dopo un tot di transazioni, si capisce che, per una casa in una determinata zona, la somma bene o male da chiedere e pagare è x. Voglio dire, in germania se devi vendere la casa dove vivi sai più o meno quanto costa al metro quadro. Non è che se vivi di fianco ad una discarica puoi chiedere 15.000 euro al mq. O meglio, lo puoi fare ma se uno psichiatra sente la tua richiesta ti fa internare in uno psiquiatrico! A Cuba, per ora e per quello che ho sentito e visto io, questa consapevolezza non c'è. Arriverà, ma per ora manca.

asi' mismitico.. 
amche ad Holguin..precioss locosss:bounce: 

mosquito ha scritto:

pupas ha scritto:

arcoiris ha scritto:ma come sempre hai que averiguar la fuente, che come al solito scrivono frungiminchiate

Però, frungimikiate a parte, una cosa corretta c'è scritta nell'articolo. Neanche loro sanno cosa possa valere una casa. Questo perchè non c'è incrocio fra domanda e offerta. Non c'è un mercato per cui se io non vendo a 10 dopo un po' passo a 9, dopo un po' passo a 8 finchè non trovo da vendere come , dall'altra parte non c'è un offerta per cui, se voglio comprare lì in quella zona, prima offro 2 poi 3 poi 4, ecc... fino a quando, dopo un tot di transazioni, si capisce che, per una casa in una determinata zona, la somma bene o male da chiedere e pagare è x. Voglio dire, in germania se devi vendere la casa dove vivi sai più o meno quanto costa al metro quadro. Non è che se vivi di fianco ad una discarica puoi chiedere 15.000 euro al mq. O meglio, lo puoi fare ma se uno psichiatra sente la tua richiesta ti fa internare in uno psiquiatrico! A Cuba, per ora e per quello che ho sentito e visto io, questa consapevolezza non c'è. Arriverà, ma per ora manca.

asi' mismitico.. 
amche ad Holguin..precioss locosss:bounce: 

e cmq andando un po Ot,
nemmeno los carros (moderni o anche sovietici..)scherzano in quanto a precios....
p.e ho visto recentemente ad es un lada ben tenuto per carita'..ma comprato a  18.000 cuc..(una rimesa dell'exterior ,guarda caso..)

arcoiris ha scritto:Il problema sono quelli di Miami che hanno alzato di tanto il prezzo, ti faccio un esempio, una villa a me offerta per 28.000 cuc (anzi a mi hermano 2 anni fa), l'hanno venduta a qualcuno di Miami a 40.000cuc

Adesso, sono loro che alzano i prezzi perche vogliono tomar Cuba en la mano
per questo non ce mercato

viste..
el problema poi è che ci sta pure chi li paga.. 

http://www.martinoticias.com/content/cuba-propiedad-dinero-/30249.html






Propiedad, ¡ahora sí papel contra dinero!

Crece interés de los cubanos por legalizar sus viviendas. Casi 60 mil familias desconocen el estatus de la morada donde residen.


Uno de los efectos más importantes de las actuales reformas del gobierno cubano ha sido la autorización de la compraventa de viviendas. Tanto para los de dentro como para un sector de los exiliados y eventuales inversionistas aventureros, el bichito de poseer una propiedad en Cuba ha generado diversas reacciones.

Este año fuentes oficiales previeron unas 80 mil operaciones inmobiliarias, el doble de las registradas en el 2012. Solo en cifras, desde el 2011 se efectuaron en la isla más de 200 mil traspasos de propiedad y la inscripción de 873 mil 314 inmuebles estatales y particulares.

“Antes nadie se preocupaba de legalizar su vivienda”, explica Francisco Santos de Manicaragua quien se gana la vida haciendo guardia y vendiendo “alguna que otra cosita”. Hoy día “la gente en la calle quieren tener los papeles de la casa para venderla” ya sea para hacer “negocios o coger el dinero para marcharse del país”, explica.

Para Yasmany Leiva, residente en Cienfuegos, a pesar de que “el boom ya no es como al principio” todavía vender una casa o un carro es lo que “mas dinero mueve entre  los cubanos de a pie”. Lo de los carros “es un lujo”, pero detrás de las casas “hay gente de aquí y de allá”. Con “la propiedad ahora la gente se siente respaldada” y eso “hace mucha diferencia en cuanto a todos los anos anteriores”. En algunos casos las personas “las venden para arriesgarse en algún negocito”.

El Decreto Ley 288 del 2011 le concedió a los cubanos la posibilidad de vender o comprar bienes raíces con el reconocimiento del Estado, incluso hasta de poseer una segunda vivienda  de veraneo o descanso.

Según el gestor de permutas y compra-venta de viviendas de Pinar del Río, José Benítez, “ahora sí es muy importante la persona que aparece en el título” y esto ha generado un  “cambio” en los clientes.

La figura del “heredero” es hoy un tema más recurrente pues antes la prueba de que tú eras el dueño “era sencillamente que residieras en la vivienda”, aclara. “Ahora mismo le busco viviendas a personas que viven en Miami y quieren retirarse aquí en Cuba”, dice esperanzado Benítez quien ve en ese negocio mucho dinero.

Un cambio tan simple como un papel que “le dé garantía” a las personas que “su techo es de ellos” y que “no puede venir el Estado a quitártelo”, tiene a “miles” moviéndose, concluye.

Un embudo estrecho

María Vicente de Guanabacoa tiene una economía muy apretada. Apenas le alcanza para sus necesidades básicas pero “esta invirtiendo en los papeles de su casa”. “No es solo por el hoy sino por el mañana, por lo que pueda pasar; eso es lo que estoy mirando”, dice. “Quiero dejarle algo a mi hija que es lo único que tengo” y no quiere que mañana venga nadie a “quitárselo”. Aunque María no es la que aparece en los papeles sus padres adquirieron la propiedad, la que mantiene en su poder aunque con el nombre de otras personas.

La Circular 265 del Tribunal Supremo sobre el Decreto Ley 288 del 2011, dio un ejemplo de solución a conflictos generados antes de los cambios en la legislación. Sin embargo, su desconocimiento y el cumulo de irregularidades en las viviendas cubanas pone un embudo muy estrecho para una problemática tan grande.

El Censo del 2012 arrojó que 59 mil 463 familias cubanas desconocen el estatus legal del lugar de sus viviendas o se encuentran en un limbo que no puede definir el lugar donde residen como propiedad privada, estatal o vinculada.

La habanera Marta Beatriz Roque se mudo recientemente y aunque ya habita su nueva casa no pudo realizar el traspaso porque en su anterior vivienda se habían realizado “modificaciones interiores”. "Si al arquitecto que fue a mi casa por primera vez se le hubieran dado los 50 dólares” que cuesta hacerse el de la vista gorda el “hubiera registrado la vivienda”, refiere Roque quien culpa a las autoridades competentes de crear las condiciones que favorecen la corrupción institucional.

Por otra parte, el abogado capitalino Juan Carlos González Leiva alega que en las oficinas de Vivienda “atienden un numero X de personas por día” y en el caso de los notarios “usted tiene que quedarse la noche entera” para alcanzar un turno.
“Antes nadie quería legalizar su vivienda pero ahora sí. El problema es como lo hacen todos aquellos que compraron materiales ilegalmente antes de que autorizaran venderlos y construyeron sus casas y hoy no tienen ningún documento legal”, agrega.

El abogado también cita el caso de los barrios marginales y de los que tuvieron que crecer en espacio o adaptar su casa de forma tal que hoy “no se corresponden con los planos originales”. En Santiago de Cuba Herodes Echemendía pone su propio ejemplo pues lleva tres años tratando de legalizar una pared de ladrillos que  divide su vivienda en dos: la mitad para él y la otra para su hermana y aun no ha logrado nada.

El reciente Censo contabilizó como viviendas a aquellas que tenían un bañito y una cocinita al menos, pero “hay mucha gente que no tiene ni eso y su cuartico o lo que sea que tengan es su casita”, explica Herodes.

Relacionado con la industria de bienes raíces solo en Revolico.com, un sitio de clasificados para cubanos en la internet, se registran cerca de 50 mil ofertas, entre ellas las de la compraventa de casas que pueden ir desde menos de 10 mil CUC hasta varios cientos de miles.

Lo cierto para el guantanamero Nicolás Céspedes es que “sea preparándose para un cambio o por la nueva forma en que se esta viviendo”, a los cubanos “hoy sí les importa el titulo de su vivienda”, !y mucho!

http://www.oncubamagazine.com/economia-negocios/comprar-una-casa-en-la-habana-algunos-apuntes/

La Habana es, sin lugar a dudas, el principal destino del mercado inmobiliario en Cuba. Esto no es de extrañar cuando en su territorio se encuentran cerca del 19% de la población residente en la Isla y el 18% de las unidades de alojamiento. A ello se suma que la capital constituye el eje económico, político y social de la nación y el principal destino de la migración interna.

En el análisis de más de 15 000 ofertas online de compra y venta de viviendas en todo el país, más del 82% de los anuncios de venta y el 89% de los intereses de compra eran relativos a La Habana. Estas cifras constatan la preponderancia de la capital como actor principal en este mercado.

Así, para tantos interesados, el valor medio de una casa en La Habana está estimado en 24 000 CUC, siendo una de las provincias más caras del país. Sin embargo, este valor no es homogéneo en todos los municipios capitalinos; al contrario, existe un alto contraste entre los precios según las distintas zonas de la capital.






El contraste permite identificar claramente dos zonas atendiendo a los rangos de valores que se manejan en el mercado inmobiliario. En apenas un par de municipios, Playa y Plaza, los valores medios de las viviendas casi duplican los precios establecidos en el resto de los territorios habaneros. Mientras tanto, en el resto de los municipios se pueden establecer tres grupos de acuerdo a sus valores medios y número de ofertas, aunque en este caso las fronteras entre uno y otro no son fácilmente discernibles.





Los municipios cuyas viviendas se ofertan a precios más bajos se ubican en la periferia de la provincia, poseen menor desarrollo urbano y no cuentan con elevado impacto económico y cultural.

En un rango medio, en mayor o menor medida, se distinguen municipios con zonas residenciales destacadas, espacios con arraigo e historia y que, relativamente, están bien conectados a los demás territorios de la capital.

Ahora, adquirir una vivienda en Playa o Plaza supone un desembolso monetario considerablemente superior al resto. Aquí se paga no solo una vivienda confortable y en buenas condiciones, sino que se aspira también a residir en zonas donde existe un mayor desarrollo económico, político y cultural, con gran afluencia turística y mayor acceso a los servicios públicos. Incluso, la adquisición de un inmueble en estos municipios, no siendo un hecho exclusivo de ellos, en numerosas ocasiones tiene como fin el establecimiento de un negocio por cuenta propia con mayores posibilidades de éxito.




El anhelo de muchos compradores es adquirir una casa independiente. Sin embargo, debido a su alto costo, el apartamento termina siendo la solución más socorrida. Esta no es la única disyuntiva que se les presenta a los compradores. Lógicamente, las condiciones, características y calidad de construcción de la vivienda también son elementos esenciales a tener en cuenta.





En un número significativo de anuncios se utiliza el término “construcción capitalista” para acentuar o diferenciar la calidad de construcción de la vivienda con respecto a las realizadas en el período revolucionario. La media de precios de tales inmuebles es sustancialmente más elevada que el valor medio de la capital y comparado con  el valor de barrios caracterizados por construcciones del período revolucionario, como Alamar o San Agustín, la diferencia es mucho mayor. Así, paradójicamente, tiene más valor una construcción hecha antes de 1959 que una mucho más reciente.


Todos estos elementos coadyuvan a que emerja un sector de lujo claramente identificable en el mercado inmobiliario habanero, sector donde hoy existen 700 casas a precios igual o superiores a los 100 000 CUC –incluso, 9 de ellas valoradas en 1 000 000 CUC o más‒. Si bien es cierto que en todos los municipios hay ofertas con valores similares, la mayor concentración ocurre en barriadas de Playa (260) y Plaza (177). La diferencia es tal que existen barrios donde el valor medio de un inmueble es superior a los 200 000 CUC.



La diferencia entre los barrios mejor valorados y los menos considerados es tan marcada que en un futuro cercano, si no es ya, podrían escucharse en la población términos como “barrios de ricos” y “barrios de pobres”. El mantenimiento de este comportamiento del sector inmobiliario en la capital pudiera agudizar ‒e incluso precipitar– las diferencias sociales a partir del surgimiento de estos “barrios de ricos” habitados por personas con el poder adquisitivo suficiente para poder costear estas viviendas. ¿Quiénes serán los “pobres”? ¿Quiénes serán los “ricos”?

Estos son apenas algunos elementos que resaltan dentro de la complejidad del mercado inmobiliario capitalino. Insertado en el entramado del mercado nacional, comparte sus características esenciales, mas impone el ritmo y las pautas de su evolución, una tendencia que se mantendrá en el futuro cercano y que requiere de un enfoque proactivo por parte del Estado y la Sociedad Civil ante los problemas estructurales y sociales que ya se avizoran.

http://cafefuerte.com/cuba/15586-mercado-inmobiliario-en-cuba-88-mil-casas-vendidas-el-pasado-ano/


Mercado inmobiliario en Cuba: 88 mil casas vendidas el pasado año


Tres años después de haberse liberado la venta de casas en Cuba, las estadísticas muestran un ligero descenso en los precios y un aumento discreto de las ventas en el recién abierto mercado inmobiliario cubano de la isla en momentos en que el déficit de viviendas se acentúa cada vez más en el país.

Un reciente estudio realizado por The Havana Consulting Group constató un crecimiento del 95.5%, con 88,000 casas vendidas el pasado año, casi el doble de las 45,000 del 2012. Sin embargo, resulta todavía un número muy bajo si los comparamos con los 3.7 millones del fondo habitacional cubano, según datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas e Información (ONEI).

El volumen de ventas está comprendido en el total de traspasos de propiedad registrados durante el año, que ascendió a 200.000.

Estos resultados arrojan que solo el 2.38% de las casas existentes se vieron involucradas en operaciones de compraventa en el 2013.

A este panorama de operaciones se suma el hecho de que el déficit habitacional se incrementó en los últimos años hasta el millón  viviendas. Hace dos años la carencia se situaba en los 700,000 inmuebles.

El incremento del déficit se deriva de que la construcción de casas cayó un 48% en el período 1989-2013. Desde el 2006, cuando se edificaron 11,373, las estadíticas reflejan un retroceso continuado hasta el pasado año, cuando apenas se construyeron 25,634, y 12,217 de ellas como resultado del esfuerzo propio de la población.

Valga recordar que el 60% de las viviendas se encuentran entre regular y en mal estado, lo que constituye un factor del crecimiento acelerado de la demanda en el mercado inmobiliario.

Precios más bajos

El aumento de la cantidad de casas vendidas en el país se debe a dos motivos clave: la disminución de los precios de las viviendas y al factor migratorio. Muchas de estas viviendas son vendidas por personas que abandonan definitivamente del país y ahora pueden hacerlo con un capital, a diferencia de la etapa precedente a noviembre del 2011, cuando estaban obligados a entregar la propiedad al Estado sin recibir compensación alguna.

En realidad, el segmento de la población que emigra constituye uno de los nichos de mayor dinámica dentro del todavía incipiente mercado cubano de bienes raíces.

El estudio reflejó que, en general,  que los precios de la vivienda han disminuido en todas las provincias monitoreadas con relación al año anterior. La disminución más notable se produjo en los mercados de Matanzas (27.47%), La Habana (19.80%) y Cienfuegos (16.04%), seguidas por Artemisa (8.79%) Camagüey (8.53%) y Holguín (8.36%).

Finalmente, las de menor cambio de precios fueron las provincias de Villa Clara (6.18%) y Sancti Spíritus (2.33%).

La disminución de los precios se explica a la poca movilidad que tuvo el mercado en el primer año después de liberado el negocio de bienes raíces, en el 2011. En el segundo año se observa una reevaluación de los precios por parte de los propietarios, lo cual indica que el mercado comienza a autorregularse. La tendencia podría continuar acentuándose gradualmente en los próximos años si no hay cambios profundos que impacten en el mercado y cambien la dinámica actual en las operaciones de compraventa.

La Habana, el mercado mayor

El estudio corroboró que la capital es el principal mercado del negocio de bienes raíces en Cuba. Actualmente en La Habana vive el 19 % de la población del país y tiene el 18% de las capacidades de alojamiento. Además de la lógica afluencia de residentes por tratarse del núcleo político, económico y cultural de la nación, es el destino principal de la migración interna, el epicentro del turismo y la región con el mayor poder adquisitivo en dólares.

De acuerdo con la muestra analizada, el 50.77% de las casas en venta se encuentran en La Habana, mientras que el 49.33% restante se distribuye en el resto de las provincias.
Provincia



En una muestra de 629 casas, el estudio revela que el precio promedio más alto del mercado inmobiliario cubano se localiza en La Habana, con un valor de 31,157.59 pesos convertibles (CUC), lo que la convierte en la provincia más cara del país. Nótese que las muestras de casas del resto de las provincias son más pequeñas en comparación con la muestra escogida en la capital.

Sin embargo, este alto valor no se aplica en todos sus municipios habaneros. De hecho, hay un gran contraste de los precios dependiendo del municipio donde se encuentra ubicada y el año en que se construyó la vivienda. Es por ello que pudimos segmentar el mercado en cuatro grupos, considerando el precio promedio de las viviendas:


Rangos de precio promedio (CUC)


Alto
Playa y Plaza

45,000-70,000


Medio Alto
10 de Octubre, Boyeros, Habana Vieja, Habana del Este, Guanabacoa

30,000 – 40,000


Medio
Cerro, La Lisa, Marianao, Centro Habana, Cotorro

20,000- 30,000


Bajo
San Miguel del Padrón, Arroyo Naranjo y Regla

5,000 – 20,000

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La diferencia de precios es más notable cuando se repasan, comparativamente, los 15 municipios del territorio habanero:
La Habana         Precio Promedio (CUC)

Playa

67,940.00  


Plaza

53,928.53    


10 de Octubre

31,763.92  


Boyeros

33,439.87  


Cerro

29,887.00  


La Lisa

27,064.81  


Habana Vieja

31,177.78  


Habana del Este

39,666.67  


Centro Habana

25,736.71  


Guanabacoa

33,961.00  


San Miguel del Padrón

19,097.92    


Marianao

24,536.84    


Cotorro

25,083.33    


Regla

19,777.78    



Arroyo Naranjo

21,028.30    



Es comprensible que el precio promedio de las viviendas del municipio Playa (67,940 CUC) triplica al de las casas en venta en los municipios San Miguel del Padrón (19,097.92), Regla (19,777.78) y Arroyo Naranjo (21,028.30) y al menos duplica al resto de los municipios, exceptuado Plaza (53,928.53).



La investigación ha puesto también al descubierto dos interesantes características que marcan la sociedad cubana actual:

1, El mercado inmobiliario cubano está segmentando la sociedad en estratos y clases en virtud de los ingresos de los ciudadanos.

2. Existe una diferencia notable entre los precios de las casas construidas antes de 1959 con respecto a las viviendas construidas en los últimos 54 años, en claro reconocimiento a la calidad de las construcciones concluidas en la etapa revolucionaria.

En este nuevo contexto comienzan a definirse en el mercado segmentos de población con altos y medianos ingresos, ya sea por su éxito como trabajador por cuenta propia,  porque trabajan en el exterior o reciben ayuda de sus familiares emigrados. Significativamente, las remesas y otras contribuciones desde el extranjero van dirigidas, en no pocos casos, a inversiones en bienes raíces y otros negocios legalmente permitidos por el gobierno.

En la Habana, esos segmentos beneficados. se están posicionando, paulatinamente, en viviendas ubicadas en los barrios donde en la “época capitalista” residían las familias y personas de mayores ingresos y mejores estándares de vida. Estas casas se localizan en su mayoría en los municipios Playa y Plaza, principalmente en los repartos Siboney, Atabey, Miramar, Kohly y Nuevo Vedado, zonas residenciales donde se vienen estableciendo las élites emergentes surgidas en los últimos años.

Linaje constructivo: capitalista

Centenares de casas que se anuncian en Internet en esas zonas exclusivas -alrededor de 850 inmuebles- tienen precisos por encima de 100,000 CUC. De igual manera, hay más de una decena valoradas en un millón de CUC o más. El valor promedio de una vivienda en estos barrios exclusivos ronda entre 150,000 y 200,000 CUC.

Esas casas y otras con precios más bajos son las que aparecen los anuncios de Internet descritas por sus propietarios como “casa de construcción capitalista”, una estrategia publicitaria para destacar y diferenciar la calidad constructiva del inmueble en comparación con las viviendas construidas después de 1959.

A la vez, las ofertas más bajas del mercado se encuentran en las afueras de provincias, en municipios con las poblaciones de menor poder adquisitivo y en los barrios más pobres de las cabeceras municipales de cada territorio.

En general, los precios del mercado inmobiliario tienen un contraste significativo. Si rastramos las ofertas en barrios como Alamar, en el municipio Habana del Este, o San Agustín, en La Lisa, el precio de las viviendas se encuentra en un rango entre 5,000 y 18,000 CUC.



Tras haberse liberado el mercado inmobiliario cubano, la realidad refleja las debilidades y limitaciones del marco legal que sustenta las operaciones de compraventa como parte de las reformas emprendidas en la economía del país.

En la práctica, las cinco décadas que estuvieron clausuradas las activiades de compraventa de viviendas pesan todavía mucho. La falta de mecanismos financieros para estimular las ventas y financiar las hipotecas, los préstamos irrisorios para encarar la construcción o reparación de viviendas por parte de los bancos estatales, los bajos salarios, el limitado poder adquisitivo de la población, y la inexistencia de un inventario de inmuebles que asegure una dinámica de ventas, entorpecen tremendamente el desarrollo de este sector.

Más aún, la ausencia del sector privado como motor fundamental de la industria de la construcción en la isla se añade al rosario de obstáculos para impulsar un mercado inmobiliario sostenible.

Las regulaciones vigentes (Decreto-Ley 288/2011 y sus resoluciones complementarias) prohíben adquirir una vivienda a quienes hoy se presentan como potenciales compradores: los cubanos que viven en el exterior y los extranjeros interesados en adquirir una propiedad en la isla.

Para los más necesitados, los cubanos residentes en el país, la autorización para comprar o vender sus casas ha resultado más el levantamiento de una prohibición que la implementación misma de una reforma.

Aun con la novedad de que por primera vez en medio siglo los cubanos pueden contar con su vivienda como un activo financiero propio, no es un incentivo suficiente para el auge de un mercado inmobiliario en la isla. Urge que el gobierno permita que el sector privado participe en la industria de materiales de la construcción, en el diseño y edificación de las viviendas, y en la creación de instituciones financieras que aporten el capital para los proyectos constructivos y las hipotecas de los compradores.

De lo contrario, el boom del mercado inmobiliario en Cuba seguirá compás de espera y no pasará de ser otra burbuja de ilusiones en la era de los cambios de Raúl Castro.